Викуп земельних ділянок

Опис

СПД Сух пропонує послуги з виготовлення документів необхідних для викупу земельних ділянок державної та комунальної власності

Тривалий час користувачі земельних ділянок державної та комунальної власності не поспішали їх викупати, допоки такі земельні ділянки не перетворилися на товар. Переоцінка цінності землі, підвищення орендної плати та ризики, пов’язані зі знищенням або пошкодженням об’єкта оренди, впритул наблизили користувачів до питання викупу.
Розпорядження землями державної та комунальної власності здійснюється у спосіб, прямо передбачений законодавством: шляхом передачі їх у власність або надання у користування громадянам і юридичним особам як платно, так і безоплатно. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян у межах норм здійснюється згідно зі статтями 116, 118, 121 Земельного кодексу України (далі — ЗК України), платна — шляхом викупу земельних ділянок під своїми приватними будівлями та спорудами.
За загальними правилами земельні ділянки державної та комунальної власності та права на них продаються на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у формі аукціонів. 05.07.2012 Верховною Радою прийнято Закон України № 5077-VI (набрав чинності 19.08.2012), яким внесено зміни до ЗК України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону та визначено принципово новий порядок підготовки лотів. Це ще один крок у реформуванні земельних відносин, але чи будуть вони ефективно реалізовані? Із загального правила про необхідність конкурентного продажу земельних ділянок державної та комунальної власності є низка винятків. Так, не підлягають продажу на конкурентних засадах згідно з абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної та комунальної власності або права на них у разі розташування на них об’єктів нерухомості, що належать на праві власності фізичним особам, які не використовують при цьому своє право на безоплатну приватизацію, обмежене нормами, визначеними в ст. 121 ЗК України, або юридичним особам, які мають намір викупити таку земельну ділянку. Процедура викупу земельних ділянок здійснюється у декілька етапів, про що і йтиметься в цій статті.
Зі змісту ч. 1 ст. 12 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів неру­хомого майна, що на них розміщені, які пере­бувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхід­ності» випливає, що земельні ділянки державної та комунальної власності відчужуються виключно за договорами купівлі-продажу та за договорами міни. Вказаним законом передбачено як виняток можливість міни земельних ділянок. Чинне законодавство не передбачає можливості відчуження таких земельних ділянок за іншими договорами.
Органи державної влади та місцевого самоврядування передають у власність земельні ділянки державної та комунальної власності у приватну власність в межах повноважень, визначених законом. Порядок продажу таких земельних ділянок та прав на них (оренди, супер­фіцію, емфітевзису) передбачений статтями 127, 128 ЗК України.
Згідно з абз. 1 ч. 2 ст. 128 ЗК України громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Потім відповідно до ч. 3 ст. 128 ЗК України орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови. І тоді вже згідно з ч. 6 ст. 128 ЗК України рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Викупна вартість земельної ділянки, що відчужується, визначається на підставі її експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Відомо, що грошова оцінка земельних ділянок (залежно від призначення та порядку проведення) може бути нормативною і експертною. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки, яка враховується як стартова під час встановлення ціни продажу. Така оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених Законом України «Про оцінку земель» (далі — Закон № 1378-IV), а також іншими законами. Отже, визначення експертної грошової оцінки у випадку викупу — обов’язкове. А відповідно до ст. 632 Цивільного кодексу України ціна продажу визначається за домовленістю сторін договору й, відповідно, може суттєво відрізнятися від експертної грошової оцінки.
Згідно зі статтями 21, 22 Закону № 1378-IV звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу підлягають державній експертизі відповідно до Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації». У ст. 9 цього Закону передбачено випадки обов’язкової державної експертизи, де відсутні звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності. Отже, питання експертизи все-таки залежить від того, яким нормативно-правовим актом слід керуватися за таких обставин. А як відомо, при розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага завжди надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом.
Крім того, згідно зі ст. 22 Закону № 1378-IV звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок підлягають рецензуванню, порядок якого визначається Кабінетом Міністрів України.